Tout épargnant a conscience de l’importance de l’immobilier dans la constitution d’un patrimoine diversifié. C’est pourquoi il doit réfléchir à sa stratégie Value-Added, avec pour objectif de créer le maximum de valeur tout en maîtrisant le risque associé.

Qu’elle repose sur des travaux de rénovation ou de restructuration de bureaux ou sur la réhabilitation d’hôtels, cette stratégie demande un véritable travail d’asset management. Côté fiscal, son articulation avec l’apport-cession (article 150-0 b ter du CGI) a été profondément revue par la loi de finances pour 2026. Découvrez donc comment gérer au mieux sa stratégie Value-Added en immobilier.

Inscrivez-vous pour découvrir nos solutions immobilières adaptées à votre profil investisseur.

Votre diagnostic en quelques secondes.      Avec Sapians, nous partons de vos objectifs et de vos projets, pour un accompagnement sur mesure.   Identifiez immédiatement si nous avons une réponse adaptée à votre situation patrimoniale.

Value-Added immobilier : définition et stratégie

Le Value-Added désigne toute stratégie active de gestion d’un patrimoine immobilier, visant à créer de la valeur supplémentaire.

Comment générer plus de valeur en gestion immobilière ?

Il existe deux grandes possibilités pour donner plus de valeur à un patrimoine immobilier :

  • soit accroître la valeur des murs, afin de créer à terme une plus-value immobilière (par rénovation, embellissement, changement d’usage type transformation de bureau …) 

  • soit générer une valeur locative accrue (par augmentation du rendement via les loyers, renouvellement des baux, meilleur choix qualitatif des locataires…).

Ces deux stratégies, associées souvent à un effet de levier bancaire, ne sont d’ailleurs pas antagonistes, car augmenter la valeur locative d’un bien accroît à terme sa valeur intrinsèque, cette dernière dépendant en partie du rendement locatif attendu.

Dans tous les cas, tout investisseur doit être conscient qu’une politique de Value-Added en immobilier n’est pas exempte de risques. Un bon choix stratégique permet toutefois de minimiser au maximum le risque de perte en capital.

Qu'est-ce qu'une bonne stratégie immobilière Value-Added ?

Réduire ce risque passe notamment par une politique d’investissement immobilier s’appuyant sur des valeurs et des principes solides : l’essentiel consiste à choisir en premier un actif avec de bons fondamentaux, mais sous-performant à la date de l’achat. Dans un second temps, tout le travail d’asset management consiste à révéler ces fondamentaux, en faisant appel aux bons spécialistes (rénovation et restructuration de locaux, restructuration d’une situation juridique contentieuse ou complexe, prise de risque sur un actif vide…).

Pour optimiser ces investissements, l’équipe de Mata Capital s’appuie ainsi sur trois piliers :

  • c’est une société indépendante, si bien que chaque décision est pensée et discutée en interne, au sein du comité nouveaux produits. Cela permet d’avoir une vision très technique, et de l’inscrire dans une stratégie de long-terme, où chaque actif est pensé et restructuré pour vivre idéalement un cycle de développement long.

  • c’est une équipe pluridisciplinaire et expérimentée, permettant d’appréhender avec expertise tous les axes de création de valeur d’un produit immobilier (architecte, ingénieur, notaire, avocat, géomètre, investment manager, asset manager…) ; ce regard complémentaire offre ainsi une connaissance pointue pour chaque secteur d’activité et géographique, se traduisant au final par une forte sélectivité des investissements immobiliers : seuls 1% environ des dossiers analysés se terminent par une opération d’achat.

  • c’est une structure réactive, sachant donc s’adapter en temps réel. S’il est vrai qu’« on achète bien quand on achète vite », ce qui permet de saisir des opportunités, l’inverse peut l’être aussi selon l’état du marché. Mata Capital se caractérise ainsi par une aversion au risque, lui faisant cibler des tailles de fonds raisonnables. Elle n’hésite donc pas à faire évoluer son activité en fonction de la conjoncture : si environ 500 millions d’euros ont par exemple été investis entre 2017 et fin 2019, moitié moins l’ont été les deux années suivantes, face à un marché bien plus incertain malgré de grandes opportunités.

Prenez rendez-vous avec un expert Sapians pour vous faire accompagner dans vos opérations immobilières.

Échangez avec Pierre.   Construisons ensemble  une stratégie patrimoniale sur-mesure   Un premier rendez-vous pour comprendre votre situation, vos projets de vie, et identifier les décisions à anticiper.   Sans engagement.

À quoi ressemble une opération Value-Added ?

Sur le plan pratique, une opération Value-Added en immobilier peut revêtir évidemment des aspects très variés : rénovation d’immeubles avant revente à la découpe, restructuration de locaux commerciaux ou de bureaux en logements, réorganisation et réhabilitation d’hôtels, mise aux normes de locaux existants inoccupés… Les combinaisons sont quasiment infinies.

Le secret d’une opération immobilière de type value-added consiste donc à bien repérer le potentiel du bien, à comprendre les causes actuelles de sa sous-valorisation, à déterminer l’ensemble des moyens techniques et juridiques pour le valoriser, dans le but de mettre en œuvre sa transformation avec les experts adéquats et au coût le plus juste. Avant toute acquisition, il existe donc un important travail de repérage en amont, complété par un double montage financier et technique. 

Quels sont les avantages de l’immobilier Value-Added ?

Bien souvent, l’investisseur en immobilier va devoir arbitrer pour savoir quel type d’investissement choisir : investissement classique (appartement, immeuble,…), investissement indirect source de rendement (SCPI) ou investissement Value-Added source de capitalisation (FPCI, SLP). Il doit donc définir ses objectifs pour savoir quelle solution retenir.

Quels sont les avantages de l’immobilier Value-Added sur un investissement classique ?

Un investisseur peut légitimement se demander pourquoi préférer une opération Value-Added à un investissement simple ? Le principal intérêt est de viser un rendement ou une plus-value immobilière plus élevés, en contrepartie d’un facteur risque légèrement accru et d’un investissement bloqué sur quelques années. L’effet de levier souvent permis sur ces opérations participe à cette augmentation des performances financières.

Quel traitement fiscal pour l’immobilier Value-Added ?

Le traitement fiscal peut s’avérer avantageux, en particulier si ces opérations sont effectuées par un professionnel type marchand de biens : les biens, affectés à une activité économique, sortent alors en principe de l’IFI.

Côté apport-cession, en revanche, le périmètre s’est nettement resserré. L’article 150-0 B ter du CGI permet au chef d’entreprise cédant sa société de profiter d’un report d’imposition sur les plus-values, sous réserve de réinvestir au moins 70% du produit de cession dans des activités éligibles (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, pour les cessions intervenues à compter du 21 février 2026). La gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier en était déjà exclue ; la loi de finances pour 2026 exclut désormais aussi la promotion immobilière, la construction en vue de la vente ou de la location, le marchand de biens et la location nue ou meublée à usage résidentiel. La plupart des opérations value-added classiques, comme la rénovation avant revente ou la transformation de bureaux en logements, ne peuvent donc plus servir de support au remploi en apport-cession, y compris au travers d’un fonds.

Restent éligibles, sous réserve de qualification, l’hôtellerie, la para-hôtellerie avec exploitation réelle et l’immobilier d’exploitation, lorsque la société exerce elle-même l’activité commerciale. Une réhabilitation d’hôtel menée par un véhicule qui en assure aussi l’exploitation peut ainsi relever du remploi. Pour les cessions antérieures au 21 février 2026, les règles en vigueur à la date de l’opération continuent de s’appliquer. Dans tous les cas, une vérification au cas par cas avec un conseil fiscal s’impose.

Chaque solution Value-Added immobilier doit donc être sélectionnée en fonction du bilan patrimonial, des objectifs de l’épargnant et du degré de risque consenti. Cela suppose de faire appel à une équipe d’experts pluridisciplinaires comme Sapians, capable d’accompagner les investisseurs dans le choix d’une solution immobilière Value-Added.

Inscrivez-vous pour découvrir nos solutions immobilières adaptées à votre profil investisseur.

Créez votre compte gratuitement pour accéder à nos solutions !    Depuis votre espace, vous accédez au détail des solutions d'investissements.   Une sélection exigeante parmi toutes les classes d'actifs.

En résumé

L’immobilier value-added désigne une gestion active du patrimoine immobilier : acquérir un actif aux bons fondamentaux mais sous-performant, puis révéler sa valeur par des travaux, un changement d’usage ou une restructuration juridique, avant de le repositionner sur le marché.

  • Deux leviers de création de valeur coexistent : accroître la valeur des murs, ou accroître la valeur locative, les deux se renforcent mutuellement.
  • La sélection de l’actif en amont est déterminante : chez un gérant comme Mata Capital, environ 1 % des dossiers analysés aboutissent à une acquisition.
  • Le rendement visé est supérieur à celui d’un investissement locatif classique, en contrepartie d’un risque plus élevé et d’un capital immobilisé plusieurs années.
  • La liquidité est faible : ces opérations se mènent sur un cycle long et ne se revendent pas à la demande.
  • Certaines opérations peuvent s’inscrire dans un remploi d’apport-cession, dont le périmètre d’activités éligibles a été resserré par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 pour les cessions intervenues à compter du 21 février 2026.

Chez Sapians, nous replaçons chaque opération value-added dans l’allocation d’ensemble, en rappelant que le non coté n’est pas moins risqué que le coté : une volatilité affichée plus faible tient à la fréquence de valorisation, trimestrielle et non continue, et l’illiquidité vient s’y ajouter. Les rendements évoqués sont des objectifs de gestion, jamais des garanties.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qui distingue une opération value-added d’un investissement locatif classique ?

L’investissement classique vise un revenu régulier sur un actif déjà stabilisé. Le value-added vise une plus-value obtenue en transformant un actif sous-performant : travaux, changement d’usage, renégociation des baux, sortie d’une situation juridique complexe.

Quelles formes concrètes prennent ces opérations ?

Rénovation d’immeubles avant revente, transformation de bureaux ou de locaux commerciaux en logements, réhabilitation d’hôtels, mise aux normes de locaux inoccupés, ou encore prise de risque assumée sur un actif vide.

Quel est le niveau de risque ?

Réel. Le risque de perte en capital porte sur le coût et le calendrier des travaux, la commercialisation et la valeur de sortie, et l’effet de levier bancaire l’amplifie. S’y ajoute l’illiquidité : le capital reste immobilisé plusieurs années.

Comment accéder à ce type d’opérations ?

Le plus souvent via des véhicules collectifs — FPCI, SLP, club deals — gérés par des équipes spécialisées et réservés aux investisseurs professionnels ou assimilés. Ces véhicules mutualisent les opérations et délèguent l’asset management.

Une opération value-added est-elle éligible au remploi d’un apport-cession ?

Cela dépend de l’activité sous-jacente. Depuis la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, applicable aux cessions intervenues à compter du 21 février 2026, la promotion immobilière, la construction en vue de la vente ou de la location, le marchand de biens et la location nue ou meublée à usage résidentiel sont exclus du remploi ; l’hôtellerie et la para-hôtellerie avec exploitation réelle, ainsi que l’immobilier d’exploitation, restent éligibles. Une vérification au cas par cas avec un conseil fiscal s’impose.