Immobilier : 4 bonnes raisons d'investir en logistique

Logistique : l’investissement dans l’immobilier d’exploitation !

L’immobilier d’exploitation, cette classe d’actifs qu’il vous faut absolument… exploiter

L’investissement dans l’immobilier d’exploitation (immobilier d’activité́, entrepôts de logistique…) constitue une belle opportunité de diversifier ses placements, tout en se positionnant sur une classe d’actifs porteuse et rémunératrice. Nous vous expliquons pourquoi.

1 - Le secteur logistique conforté par la crise sanitaire

L’immobilier d’exploitation fait incontestablement partie des grands gagnants de la pandémie de Covid-19. Même si de nombreux commerces et centres commerciaux ont souffert durant les périodes de confinements, puis du fait des contraintes sanitaires, les dépenses en consommation ont résisté, soutenues notamment par le développement du commerce en ligne (+ 10% en Europe en 2020). Appelée à se poursuivre, cette tendance va mécaniquement se traduire par un besoin additionnel de surfaces logistiques. Autre conséquence de la crise sanitaire, de nombreuses entreprises ont commencé à relocaliser une partie de leur production dans le but de pallier à d’éventuels problèmes d’approvisionnement. Là encore, cette évolution structurelle va alimenter la demande pour ce type d'actifs immobilier.

2 - Une demande croissante pour des actifs… rares

Sous l’effet conjugué de la réglementation et du poids croissant de la RSE (Responsabilité Sociale des Entreprises) dans les stratégies des entreprises, ces dernières sont désormais en quête de bâtiments ou d’entrepôts le moins énergivores possible. Veillant de plus en plus à limiter l’empreinte carbone de leur supply chain, elles recherchent également en priorité des sites situés à proximité de ceux de leurs clients et fournisseurs.

Ces deux critères contribuent à rendre le marché de la logistique, et plus largement celui de l’immobilier d’exploitation, encore plus attractif :

• « Rénover » rime avec « opportunité »

De nombreux entrepôts logistique et bâtiments d’activité existants sont aujourd’hui frappés d’obsolescence et/ou disposent d’une configuration inadaptée face aux nouvelles attentes des entreprises. Des professionnels se sont spécialisés dans le rachat de tels actifs, qu’ils se chargent ensuite de rénover avant soit de les revendre avec une belle plus-value à la clé, soit de les louer moyennant un loyer sensiblement revalorisé ;

• Une compétition intense sur les biens « primes »

Le fait que les entreprises tendent à cibler les mêmes types d’actifs en matière d’immobilier d’exploitation, combiné à leur rareté, contribuent à maintenir une pression haussière sur les loyers de ces biens dits « premiums », ou « primes ».

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3 - Des rendements attractifs

Selon la stratégie poursuivie par les gérants du support sélectionné et les caractéristiques des actifs en portefeuille, investir dans l’immobilier d’exploitation peut rapporter plus de 4% par an. Il n’est d’ailleurs pas rare que certains fonds génèrent des rendements avoisinant 10%. Corollaire de tels niveaux de rémunération, le capital investi n’est pas garanti.     

4 - Un cadre fiscal avantageux

Investir dans un véhicule spécialisé tel un FPCI (Fonds professionnel de Capital Investissement) ou une SLP (Société de Libre Partenariat), positionné sur l’immobilier logistique, c’est aussi avoir l’opportunité de bénéficier d’un traitement fiscal favorable. Sous réserve de conserver ses parts pendant au moins cinq ans, une personne physique se verra exonérée de l’impôt sur les plus-values (hors prélèvements sociaux). En outre, un tel placement n’entre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si l’investissement est réalisé par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, le taux d’imposition sur les plus-values est pour sa part réduit à 15%.

A noter que l’investisseur peut profiter, sous certaines conditions, du dispositif de l’apport-cession.

En résumé

Réponse rapide : Immobilier : 4 bonnes raisons d'investir en logistique. En immobilier, la performance ne dépend pas seulement du support choisi mais aussi du mode de détention, du financement et de la fiscalité nette réellement supportée.

• Il faut distinguer l’objectif poursuivi : revenus complémentaires, diversification, effet de levier, transmission ou détention long terme.
• Le choix entre détention directe, SCPI, SCI, démembrement ou enveloppe assurantielle change profondément le rendement net et la souplesse future.
• Une bonne décision immobilière s’apprécie toujours à l’échelle du patrimoine global, pas isolément.

Chez Sapians, nous évaluons chaque solution immobilière à l’aune de sa rentabilité nette, de sa liquidité et de sa cohérence patrimoniale.

Questions fréquentes

Faut-il investir en immobilier en direct ou via des supports collectifs ?

Tout dépend du temps disponible, du ticket d’entrée, de la fiscalité et du niveau de délégation recherché. Le bon choix n’est pas le même pour un objectif de revenus, de transmission ou de diversification.

Pourquoi le mode de détention est-il si important ?

Parce qu’il conditionne la fiscalité des revenus, la souplesse de revente, la transmission et parfois même la capacité d’endettement future.

Comment juger la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ?

Il faut raisonner rendement net après charges, fiscalité, financement, vacance potentielle et coûts de sortie, pas seulement rendement facial.

L’immobilier doit-il occuper une place centrale dans le patrimoine ?

Pas nécessairement. Il peut être une brique utile, mais son poids doit rester cohérent avec la liquidité globale, le niveau d’endettement et les autres actifs détenus.

L'approche Sapians

En immobilier, la bonne décision vient du bon couple actif, mode de détention et horizon de conservation.

1. Définir le rôle de l’immobilier : préciser s’il s’agit de générer des revenus, de diversifier, de transmettre ou d’utiliser un levier.
2. Comparer les supports : arbitrer entre direct, SCPI, SCI, démembrement ou enveloppes selon votre situation.
3. Mesurer la rentabilité nette : intégrer fiscalité, financement, frais, liquidité et coûts de sortie.
4. Adapter la stratégie : faire évoluer la détention au rythme des marchés et de votre patrimoine.

Chaque recommandation est mise en perspective avec votre horizon, votre niveau de risque, votre besoin de liquidité et les autres briques déjà présentes dans votre patrimoine.