L’Owner Buy Out (OBO) immobilier

Vous disposez d’un important patrimoine immobilier et vous êtes à ce titre soumis à un fort taux d’imposition ? L’OBO immobilier peut être une solution particulièrement profitable.  Cette opération patrimoniale consiste à céder son patrimoine immobilier à sa propre société.

L’OBO présente de multiples intérêts : réduction de ses impôts, obtention de liquidités, rendements multipliés grâce à l’effet de levier, transmission aux héritiers facilitée… Néanmoins, de nombreux paramètres doivent être étudiés avant de réaliser une opération d’owner buy out.

L’OBO immobilier est-il fait pour vous ? Comment réaliser ce montage financier ? Quel gain espérer ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette technique patrimoniale dans notre guide.

Zoom sur l’Owner Buy Out (OBO) immobilier ou la vente à soi-même

Définition de l’OBO immobilier

L’owner buy out immobilier, également appelé « vente à soi-même », est une opération dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier va procéder à la cession de son patrimoine foncier au profit d’une société créée à cet effet, détenue majoritairement par lui-même ou par sa famille. L’acquisition par la nouvelle société est financée grâce au recours à l’emprunt bancaire. 

Pourquoi effectuer une opération d’OBO immobilier ?

Le rachat à soi-même est une technique patrimoniale aux nombreux avantages si vous disposez d’un patrimoine immobilier important, acquis depuis plusieurs années.

Diminuer son imposition

Le patrimoine foncier, détenu directement, est soumis à une lourde imposition :

• Les loyers sont taxés à l’impôt sur le revenu, dont le barème progressif d’imposition des revenus peut aller jusqu’à 45% ;

• Les loyers sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2% ;

• L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) selon le barème progressif.

Au contraire, un actif immobilier détenu via une société soumise à l’IS peut voir son impôt réduit à 0, et même bénéficier d’un déficit reportable sur les années ultérieures. La société peut en effet déduire des revenus locatifs perçus, l’amortissement de son actif immobilier (charge fictive comptabilisée pour la dépréciation de la valeur du bien selon sa durée d’utilisation), ainsi que les intérêts de l’emprunt auquel elle a eu recours dans le cadre de l’opération d’owner buy out.

Exemple : Monsieur et Madame B. détiennent directement, depuis plus de 30 ans, un patrimoine immobilier locatif d’une valeur de 5 millions €. Le taux de rendement est de 4%, soit 200 000 € de loyers annuels. Ils n’ont plus aucun emprunt associé à cet immobilier et sont imposés sur le revenu au taux marginal de 45%.

Comparons leur situation fiscale. Dans le premier cas, l’immobilier est détenu directement. Dans le second, le patrimoine est détenu via une SAS, celle-ci ayant eu recours à un emprunt pour financer l’acquisition à hauteur de 70%.

Préparer la transmission de son patrimoine

L’OBO immobilier permet de transmettre son patrimoine immobilier facilement, tout en limitant l’impact fiscal de ce type d’opération.

Les enfants peuvent en effet être associés au capital de la société qui réalise l’acquisition du bien.

Si cette souscription au capital par les héritiers est effectuée peu de temps après la constitution de la société, l’imposition sera nulle, ou presque. La SAS, ou SCI à l’IS, est en effet faiblement valorisée au début de son existence, car elle est fortement endettée.

Obtenir des liquidités sans entamer son capital 

La société que vous créez dans le cadre de l’OBO immobilier va souscrire à un emprunt bancaire pour financer l’acquisition de votre bien immobilier. Vous percevrez ainsi immédiatement les fonds de la vente à titre personnel avec une exonération d’imposition sur les plus-values et des prélèvements sociaux si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. L’opération de vente à soi-même permet donc de disposer rapidement de liquidités sans avoir à vendre une partie de ses actifs.

Diversifier et faire grandir son patrimoine

L’un des intérêts majeurs de l’OBO immobilier est de pouvoir profiter de l’effet de levier du crédit bancaire. Les capitaux issus de la vente de votre bien peuvent être alloués à de nouveaux investissements qui viendront agrandir votre patrimoine.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne l’ensemble des biens immobiliers détenus directement, ou indirectement. Par ailleurs, les prêts contractés par une société en vue d’acquérir un bien détenu par son dirigeant ne peuvent pas être déduits de la base d’imposition de l’IFI (art. 973-II-1° du CGI Code Général des Impôts).

L’OBO ne permet donc pas de réduire l’IFI. Dans notre exemple, celui-ci serait de 35 690 € dans les deux cas. Mais alors que l’imposition totale s’élèverait à 154 490 € dans le premier cas, soit un taux global d’imposition de 77,25% sur les revenus locatifs, l’impôt suite à l’opération d’OBO immobilier se limiterait à l’IFI, soit un taux effectif d’imposition de seulement 17,3%.

Le montage d’un OBO immobilier

Soulignons en préambule que l’OBO immobilier est une opération complexe dont les modalités changeront selon votre profil, vos besoins et éventuellement ceux de vos héritiers. Il est indispensable d’être bien accompagné pour mettre en place ce type d’opération. 

Étape 0 : Création de la société

Vous créez une société imposée à l’IS. En général, il s’agira d’une SAS ou d’une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés.

Étape 1 : Vente de l’immeuble à la société

Vous vendez vos biens immobiliers concernés par l’opération à votre société.

Attention : Le prix de vente de l’immeuble doit être déterminé en fonction de la valeur réelle du marché afin d’éviter tout redressement fiscal.

Étape 2 : Financement du prix d’acquisition

La société souscrit à un emprunt bancaire afin de financer l’acquisition. Le crédit bancaire s’élève en général à 70% du prix de vente.

Pour financer le solde, vous accorderez un crédit-vendeur à votre société. Il s’agit d’un prêt directement contracté par l’acheteur auprès du vendeur. 

Étape 3 : Versement du prix de vente et investissement

Vous bénéficiez des liquidités du prix de cession, vous permettant ainsi de réinvestir la somme et de développer votre patrimoine.

Étape 4 (optionnelle) : Transmission des parts de la société aux héritiers

Si vous souhaitez préparer votre succession, il devient facile d’associer vos enfants à la société. Vous pouvez transmettre les parts de l’entreprise dès sa création ou dans plusieurs années. La transmission pourra se faire dans le cadre d’une cession des parts ou d’une donation, selon ce qui est le plus profitable.

“Le saviez-vous ? L’apport-cession est une autre technique d’optimisation fiscale consistant à céder les parts de son entreprise à une holding, avant de les revendre à un repreneur, afin de reporter l’imposition sur les plus-values et obtenir plus de liquidités à investir. Découvrez-en plus dans notre article explicatif sur l’apport-cession et notre guide du réinvestissement en apport-cession.”

Les risques de l’OBO immobilier : l’abus de droit

Bien qu’il n’y ait pas eu à ce jour de condamnation par l’administration fiscale, le risque de qualification d’abus de droit d’une opération d’OBO immobilier est réel. Le schéma pourrait en effet être remis en cause s’il est jugé que la société a été constituée uniquement dans un objectif d’optimisation fiscale. Il sera donc nécessaire de réunir tous les éléments permettant de prouver l’existence de la société nouvellement constituée et l'intérêt économique de l'opération.

Outre le risque de redressement fiscal, l’opération pourrait également s’avérer inefficace voire déficitaire si elle est réalisée sans une évaluation rigoureuse de nombreux paramètres financiers, fiscaux et juridiques.

C’est pourquoi une opération d’OBO immobilier ne peut s’envisager sans recourir aux conseils d’un expert dans ce type de procédure. Seul celui-ci pourra déterminer l’intérêt fiscal, financier, et la cohérence du projet avec votre profil et vos objectifs, mais aussi s’assurer de la bonne réalisation de la procédure.

Combien coûte un OBO immobilier ?

L’opération engendre divers coûts :

• Les frais de constitution de la SAS, ou de la SCI imposée à l’IS ;

• Les frais de notaire et droits d’enregistrement, à la charge de la société. Le montant est estimé à environ 7,5% du prix de vente ;

• Le coût de mise en place du prêt et des garanties bancaires ;

• À titre personnel, le paiement de l’éventuel impôt sur les plus-values immobilières. Toutefois, les plus-values immobilières font l’objet d’un abattement pour durée de détention. La plus-value est totalement exonérée d’imposition au bout de 30 ans, partiellement avant ce délai. L’opération de buy out immobilier est donc réservée aux biens détenus depuis un certain temps. Votre conseiller sera en mesure d’estimer l’éventuel impôt généré par la plus-value ainsi que la rentabilité de l’opération.

Cependant, si l’OBO immobilier est bien exécuté, l’opération peut être très rentable…

Multiplier par 3 son patrimoine grâce à l’OBO immobilier

L’OBO est à la fois un moyen d’optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers et un outil de développement de son patrimoine.

Pour cela, il faudra dans un premier temps investir le fruit de la cession dans des placements financiers. Ces placements bénéficient d’une fiscalité plus légère que celle appliquée aux revenus fonciers, puisqu’ils seront au plus imposés à 31,4 %.

Zoom sur l’imposition des revenus de capitaux mobiliers :  Les capitaux mobiliers bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle à laquelle est soumis le patrimoine foncier. Les revenus perçus ainsi que les plus-values sont imposés à un taux forfaitaire unique de 31,4 % depuis la LFSS 2026, appelé « flat tax » ou prélèvement forfaitaire unique. Ce taux comprend les prélèvements sociaux, à hauteur de 18,6 %, et l’impôt sur le revenu, fixé à 12,8 % quelle que soit votre tranche marginale d’imposition. L’assurance-vie fait exception : ses prélèvements sociaux demeurent à 17,2 %, soit 30 % au total.

Certains placements pourront même bénéficier d’une fiscalité encore plus avantageuse, tels que les FPCI et FCPR fiscaux, exonérés d’impôt sur le revenu sous certaines conditions, ou les contrats d’assurance-vie, qui pourront également répondre à un objectif de transmission de son patrimoine.

Cette optimisation fiscale améliore le rendement net par rapport à une détention de la pierre en direct. Et certains placements visent une rentabilité supérieure à celle habituellement escomptée en investissement immobilier.

C’est par exemple le cas du private equity, investissement réalisé dans des entreprises non cotées. L’étude menée par France Invest sur la performance nette des acteurs français du capital-investissement entre 2005 et 2019 révèle une performance nette annuelle moyenne de 11,4%. À ce rythme, il faudrait un peu plus de 6 ans en private equity pour doubler son capital grâce aux intérêts composés, sans épargne régulière supplémentaire. Ces performances sont passées et ne préjugent pas des performances futures : elles ne constituent en aucun cas une garantie.

Évidemment, un haut niveau de rendement s’accompagne de risques plus importants. Ce risque peut être encadré lorsque les produits d’investissement ont été évalués et sélectionnés rigoureusement par des experts de la gestion de patrimoine, selon des critères financiers exigeants, comme vous pourrez le constater dans notre classement des meilleurs FCPR pour investir en private equity. Il n’est jamais supprimé : le capital reste exposé à un risque de perte, et la faible volatilité affichée du non coté tient à une valorisation trimestrielle, non à une moindre prise de risque.

Les liquidités obtenues et placées suite à la vente à soi-même de votre immobilier viennent ainsi s’ajouter à un patrimoine immobilier que vous continuez de piloter au travers de votre société — étant entendu que celle-ci porte désormais la dette contractée pour l’acquérir.

Dans un second temps, la SAS créée pour l’OBO va se désendetter, au fur et à mesure du remboursement de ses emprunts permis par les revenus locatifs. Les immeubles initialement acquis vont ainsi pouvoir être amenés en garantie pour obtenir le financement de nouveaux biens immobiliers.

C’est ainsi que, sur plusieurs années et si l’opération se déroule comme prévu, le buy out immobilier peut vous permettre de développer sensiblement votre patrimoine sans avoir investi davantage de fonds propres :

• À titre personnel : vous disposerez de placements financiers, plus liquides et moins fiscalisés ;

• Au niveau de votre société : la valeur nette de vos actifs immobiliers progresse au rythme du désendettement.

Ce scénario suppose que les loyers couvrent effectivement les échéances de l’emprunt et que les placements financiers tiennent leurs objectifs de gestion. Ni l’un ni l’autre n’est acquis d’avance : une baisse des loyers, une vacance prolongée ou une contre-performance des placements dégraderaient l’équation.

Vous voulez en savoir plus ? La mise en œuvre d’un OBO immobilier suppose une solide validation juridique et fiscale.

A ce titre, nous travaillons sur ce type d’opérations avec Olivier Couraud, Avocat fiscaliste associé chez Stephenson Harwood LLP. Ce dernier peut vous aider à mettre en œuvre cette opération tout en analysant les risques associés.

Enfin, dans le but de rendre l’opération la plus profitable possible, Sapians a sélectionné des solutions d’investissements performantes et exclusives pour réinvestir le produit de cette cession immobilière. N’hésitez pas à vous inscrire, ou à contacter l’un de nos conseillers seniors pour plus de renseignements.